Même avec le resserrement des réglementations sur le financement immobilier, les gens qui ont un revenu « normal » provenant d’un employeur peuvent être approuvés pour un prêt immobilier résidentiel assez facilement. Il vous suffit de prouver que vous avez des salaires réguliers, un score de crédit de 640 ou plus, et suffisamment d’argent en banque pour couvrir votre acompte

C’est le cas de la plupart des gens.

Cependant, si vous êtes propriétaire d’une entreprise ou si vous êtes indépendant, l’éligibilité au financement immobilier n’est pas aussi simple. Quel que soit votre revenu, les nouvelles réglementationsexigent que les travailleurs indépendants sautent à travers un certain nombre de cerceaux pour obtenir des prêts immobiliers, ce qui signifie que vous devrez peut-être sortir des sentiers battus pour trouver le financement dont vous avez besoin.

Nouvelles réglementations pour un financement qualifié

Après l’éclatement de la bulle immobilière en 2008 – déclenchant une crise du crédit et une récession dévastatrice – le gouvernement s’est penché sur les pratiques de prêt immobilier et a déterminé que quelque chose devait changer. À la suite de ces changements, les consommateurs ont immédiatement eu de plus en plus de mal à obtenir un financement immobilier

Il s’agit d’une nouvelle réglementation.

Les réglementations sont toujours en cours de déploiement. En 2014, le guide du consommateur a établi des normes pour les « prêts immobiliers qualifiés » dans le cadre des réformes du crédit Dodd-Frank. Il est souvent difficile d’obtenir l’approbation de ces prêts si vous n’occupez pas un emploi conventionnel

Pour autant, la réglementation n’est pas encore entrée en vigueur.

Cependant, le marché est dominé par ces derniers. Ils sont considérés par le gouvernement comme solides et équitables, tant pour les consommateurs que pour les prêteurs. Et, en outre, les sociétés de prêt immobilier sont très motivées pour les proposer, car cela les protège de tout recours juridique en cas de prêt défectueux

C’est pourquoi il est important d’obtenir un prêt immobilier.

Pour obtenir un prêt immobilier qualifié, vous devez avoir les éléments suivants :

• Vérification des revenus. Il ne suffit pas d’avoir un compte bancaire rembourré – vous devez prouver que vous disposez d’un flux régulier de revenus. Si vous êtes payé sporadiquement mais par gros morceaux, on fait généralement la moyenne de ces salaires sur deux ans pour donner aux prêteurs une bonne idée de votre revenu mensuel net.
• Ratio dette-revenu. Votre ratio dette/revenu ne peut pas dépasser 43 %. Aux fins de la qualification crédit, ce chiffre est calculé en divisant votre dette mensuelle récurrente par votre revenu mensuel moyen récurrent. Bien entendu, cela pose problème si vous avez contracté des prêts pour lancer ou soutenir votre entreprise.
• Deux années de déclarations de revenus personnelles et professionnelles pour les travailleurs indépendants. Malheureusement, les déductions fiscales peuvent revenir pour prendre un gros morceau de votre revenu admissible lorsque tout est dit et fait, c’est pourquoi les prêteurs veulent examiner vos déclarations complètes. Par exemple, disons que votre revenu de travail indépendant a été de 75 000 euros par an au cours des deux dernières années, mais que vos déductions fiscales ont été de 50 000 euros chaque année. Les prêteurs considèrent cela comme un revenu annuel de 25 000 euros – ce qui rendrait difficile l’admissibilité à quoi que ce soit.
• Analyse des tendances du revenu. Soyez prêt à expliquer les baisses de revenus. Même si votre revenu semble bon lorsqu’on en fait la moyenne sur deux ans, vous devez expliquer toute tendance à la baisse avant de pouvoir être admissible.
• Actifs financiers supplémentaires et historique. Les sociétés de prêt immobilier veulent souvent que vous ayez un score de crédit d’au moins 640 pour être admissible à un prêt FHA (un prêt assuré par la Federal Housing Authority), mais votre score doit être plus proche de 700 pour un prêt conventionnel. La mise de fonds totale requise varie entre 3 % et 20 % du prix de la maison, selon le produit crédit (les prêts FHA exigent généralement une mise de fonds moins élevée que les prêts conventionnels). Des mises de fonds élevées peuvent être très difficiles à obtenir si vous avez investi vos liquidités dans votre entreprise.

Toutes ces exigences peuvent rendre beaucoup plus difficile la recherche d’un financement si vous êtes indépendant ou propriétaire d’une entreprise, même si vous êtes génial avec l’argent et que vous avez des économies importantes.

Alternatives au financement immobilier traditionnel

Même s’il semble que vous ne pourrez jamais être propriétaire de votre bien immobilier en raison de la nouvelle réglementation sur les prêts qualifiés, tout n’est pas perdu. D’autres options peuvent vous permettre de trouver un financement immobilier

Il existe des alternatives au financement immobilier traditionnel.

1. Aide des membres de la famille

Bien que ce ne soit certainement pas une option pour tout le monde, certains travailleurs indépendants comptent sur les membres de leur famille pour obtenir un prêt immobilier. Disons que vous êtes indépendant depuis un an et que vous gagnez un bon revenu, mais que vous ne pouvez pas obtenir un produit crédit qualifié parce que vous n’avez pas deux ans de revenu stable. Dans cette situation, les membres de la famille qui ont un revenu solide (et une bonne dose de générosité) peuvent être disposés à cosigner votre prêt. La propriété vous appartient et vous effectuez les paiements sur le prêt immobilier, mais les membres de votre famille garantissent le prêt.

Certaines sociétés de prêt immobilier vous permettent même de refinancer le bien à votre nom une fois que vous avez les deux années de preuve requises. Bien sûr, cette option peut s’avérer problématique pour la dynamique familiale si votre entreprise part en vrille ou si vous ne remboursez pas le prêt, alors abordez-la avec prudence.

2. Financement par le vendeur

Les vendeurs qui sont propriétaires de leur bien peuvent choisir de proposer un financement par eux-mêmes, soit parce que le marché est faible (ils ne trouvent pas d’acheteur), soit parce qu’ils souhaitent produire un flux de revenus à partir de leur investissement. Les conditions d’un prêt sont écrites dans un billet à ordre, et vos paiements mensuels vont directement au vendeur

Il s’agit d’un prêt à la consommation.

Ces arrangements ont généralement un taux d’intérêt plus élevé que les prêts bancaires, mais ils peuvent réduire les coûts globaux en éliminant les frais d’origination de l’hypothèque et les autres frais de prêt. Vous devez cependant être prêt à expliquer au vendeur pourquoi vous êtes un candidat digne de confiance alors que vous n’étiez pas un candidat assez solide pour un prêt bancaire traditionnel. Dans ces cas, une mise de fonds appréciable, un compte bancaire important et des flux de revenus solides peuvent faire la conversation pour vous.

3. Location avec option d’achat

Une propriété de type location-vente peut être une bonne option si vous attendez vos deux années de preuve de revenu avant d’obtenir un produit crédit qualifié. Dans ces accords, vous concluez un bail et payez un loyer comme vous le feriez pour n’importe quelle propriété locative. Toutefois, le loyer est généralement un peu plus élevé que la valeur du marché, et ce « supplément » sert à constituer un acompte que vous pouvez utiliser à la fin du bail pour acheter la propriété. Si vous décidez de ne pas acheter la maison à la fin de votre bail, cet excédent reste généralement chez le propriétaire

L’avantage de cette option est qu’elle vous permet d’acheter la propriété en toute sécurité.

L’avantage de cette option est d’épargner votre mise de fonds pendant une période d’un ou deux ans, de bâtir votre entreprise, de rembourrer vos revenus et de régler tout autre problème qui pourrait vous bloquer l’accès à un produit crédit qualifié, comme un mauvais crédit.

4. Comptes de placement ou polices d’assurance

Si vous avez des comptes de retraite ou des polices d’assurance, vous pourriez être en mesure d’emprunter sur ces comptes. Cependant, toutes les options suivantes exigent que vous reconstituiez votre compte de retraite ou votre police d’assurance à valeur de rachat à sa taille précédente si vous ne voulez pas manquer les avantages qu’ils sont censés offrir. Rappelez-vous également que vous perdez des gains lorsque l’argent de votre retraite est utilisé pour une maison plutôt que d’être autorisé à croître dans vos comptes.

Assurance-vie

Si vous possédez une police d’assurance-vie à valeur de rachat, comme une police d’assurance-vie entière ou universelle, il est possible d’emprunter sur sa valeur de rachat. Au fur et à mesure que vous versez des fonds dans la police, la valeur de rachat augmente grâce aux dividendes et aux intérêts qu’elle génère. Vous n’aurez probablement même pas à répondre à des questions sur la souscription d’un prêt, mais vous devez avoir un plan pour le rembourser (comme pour n’importe quel prêt).

En outre, vous devez réfléchir longuement aux risques associés à l’emprunt sur une police d’assurance-vie, en particulier si l’impensable se produit et que votre famille se retrouve avec un paiement inférieur parce que la valeur de rachat est liée à un prêt. Les règles varient en fonction de la police que vous possédez, alors parlez à votre compagnie d’assurance avant de prendre toute décision.

IRA

À tout moment, vous pouvez retirer vos contributions d’un Roth IRA sans impôt ni pénalité. (Si vous avez plus de 59 ans et demi, vous pouvez retirer des fonds sans impôt ni pénalité à n’importe quelle fin). Cependant, même si vous avez moins de 59 ans et demi et que vous avez cotisé moins de 10 000 euros à votre Roth, vous pouvez retirer jusqu’à 10 000 euros sans impôt ni pénalité pour l’utiliser pour l’achat, la réparation ou la rénovation d’une première maison.

Pour être considéré comme un acheteur d’une première maison, vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une maison au cours des deux dernières années. Les gains retirés doivent être utilisés dans les 120 jours, et ces gains doivent avoir été sur le compte pendant au moins cinq ans pour éviter à la fois une pénalité de retrait anticipé de 10 % et l’impôt sur le revenu sur le retrait. Si les gains ont été sur le compte pendant moins de cinq ans, vous n’aurez pas à payer la pénalité de 10 %, mais vous devrez payer l’impôt ordinaire sur le revenu.

Vous pouvez également retirer jusqu’à 10 000 euros d’un IRA traditionnel, y compris les SEP-IRA, et éviter la pénalité de 10 % si l’argent est utilisé aux mêmes fins et est dépensé dans les 120 jours. (Si vous avez plus de 59 ans et demi, vous pouvez retirer les fonds de l’IRA pour n’importe quel usage sans pénalité). Cependant, vous devez payer l’impôt sur le revenu sur le retrait.

En outre, l’allocation de retrait anticipé de 10 000 euros est une limite à vie sur les retraits de tout IRA – y compris le Roth IRA – pour l’achat (et la réparation ou la rénovation) d’une première maison. En d’autres termes, la somme des retraits de toute combinaison de comptes IRA ne peut pas dépasser 10 000 euros.

401k

Bien que vous puissiez emprunter sur votre 401k, c’est une option risquée. Contrairement au retrait de fonds de votre 401k – ce qui est une mauvaise idée à moins de le faire en désespoir de cause – un prêt contre votre 401k peut vous procurer des liquidités jusqu’à la moitié de la valeur de votre compte, avec un maximum de 50 000 euros.

Par exemple, si la valeur de votre compte est de 50 000 euros, vous ne pouvez emprunter que 25 000 euros pour un acompte. Vous payez des intérêts – mais ils vous sont remboursés. Cependant, le taux d’intérêt est variable – basé sur le taux préférentiel – ce qui pourrait être un problème si le taux préférentiel dépasse son niveau actuel de 3,25 %. Étant donné que la durée d’un prêt 401k est généralement de cinq ans (mais certains peuvent aller jusqu’à 15 ans), vous devez vous assurer que vous pouvez vous permettre de payer les mensualités pendant toute cette durée. En outre, si vous perdez votre emploi, vous avez aussi peu que 60 jours pour rembourser le prêt – sinon, le montant impayé peut être imposé comme un revenu ordinaire et imposé une pénalité de retrait anticipé de 10 % si vous avez moins de 59 ans et demi.

5. Faites le tour des produits crédits non qualifiés

Il est possible de trouver des prêteurs prêts à sortir de la case « prêt immobilier qualifié » si vous démontrez que vous êtes un candidat à faible risque. Les produits crédits non qualifiés comprennent les prêts sans documentation, les prêts à intérêt seulement et les prêts avec option de paiement

Les produits crédits non qualifiés comprennent les prêts sans documentation, les prêts à intérêt seulement et les prêts avec option de paiement.

Par exemple, disons que vos prêts professionnels vous ont fait dépasser le ratio dette/revenu pour un prêt immobilier qualifié. Si vous disposez d’un acompte de 40 %, d’un excellent score de crédit et de plusieurs années de revenus solides, vous pouvez probablement trouver un prêteur. Cependant, en raison des risques juridiques et financiers du prêteur associés aux produits non qualifiés, vous payez généralement un taux d’intérêt plus élevé pour ce type de produit.

Conclusion

Ce n’est pas parce que vous avez suivi votre rêve de posséder une entreprise que vous devez abandonner votre rêve de posséder une maison. Même si vous devez attendre deux ans pour prouver adéquatement vos revenus, le temps que vous investissez à faire de vous un bon candidat pour un prêt pourrait finir par rapporter des dividendes importants. Utilisez votre temps pour mettre de côté de l’argent pour un acompte plus important et pour augmenter votre cote de crédit afin d’être admissible au meilleur produit qui existe lorsque le moment d’acheter sera venu.

Quelles options supplémentaires pouvez-vous suggérer pour trouver le financement d’une maison tout en conservant un statut de travailleur indépendant ?

Trouver la meilleure assurance prêt immobilier facilement

Si vous êtes un travailleur indépendant, il semble important de souscrire à une assurance pour le crédit de votre maison. Pour ce faire, il est essentiel de bien comparer les offres pour assurer son crédit immobilier.

Effectivement, si vous souhaitez faire une demande de crédit immobilier, l’assurance peut être une bonne idée pour vous rassurer. L’objectif de souscrire à une assurance pour prêt immobilier vous permet d’être assuré si un jour, vous ne pouvez plus payer vos crédits. En effet, il est possible, par exemple, que vous ayez un accident qui vous empêche de travailler du jour au lendemain. Dans ce cas, ce type d’assurance vous aidera financièrement à payer votre crédit immobilier.

Pour bien choisir l’assurance pour votre prêt immobilier, vous pouvez vous rendre sur un site de comparateur d’assurance en ligne. Ces comparateurs possèdent plusieurs avantages. Pour commencer, au-delà du fait que vous allez pouvoir trouver facilement le contrat qui correspond à vos besoins, le comparateur va mettre en avant les assurances les plus avantageuses en termes de prix. C’est plutôt commode pour faire des économies, vous ne trouvez pas ?

Puis, utiliser un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne est un véritable gain de temps pour vous. En effet, vous n’avez qu’à prendre 5 minutes pour remplir les informations nécessaires à votre requête et en un clic, le comparateur va afficher les meilleures offres d’assurance de crédit immobilier.

Désormais, vous savez qu’une assurance peut vous être d’une grande utilité et vous rassurer avant de vous lancer dans un crédit immobilier. Il existe de nombreuses compagnies d’assurance qui proposent ce genre d’offres. Par conséquent, il est essentiel de comparer chaque offre pour faire le meilleur choix. De cette manière, vous êtes assuré que votre assureur sera toujours présent en cas d’imprévu.