Déterminer la valeur après réparation. Je ne recommande jamais, en tant qu’investisseur, de payer pour être dans une propriété plus que sa valeur de propriété. Je ne vois pas comment cela pourrait être un accord. Je recommande en fait de travailler pour obtenir des fonds propres, parce que je crois fermement en cela, nous fournissons normalement à les investisseurs sur les maisons individuelles entre 15 % et 25 % de fonds propres dans votre transaction.

Je crois qu’une partie d’être un investisseur immobilier, obtenir des capitaux propres dans votre transaction. Que vous le fassiez pour votre propriétaire-occupant ou que vous le fassiez pour votre investissement, vous devriez toujours faire votre diligence raisonnable en ce qui concerne la valeur après réparation. C’est l’une des questions que les gens se posent toujours : comment puis-je obtenir la valeur après réparation ? Où dois-je commencer, et que dois-je faire avec les informations que je recueille à ce sujet ?

Il m’a demandé de faire une présentation sur ce sujet, et j’étais très excité de le faire parce que c’est ce que je fais pour vivre. Est-ce que quelqu’un a des idées sur la façon d’obtenir une valeur après réparation d’une maison ?

Participant 1 : Une évaluation ?

Participant 2 : Une évaluation est une idée.

Participant 2 : Oui. Faites le contre.

Participant 1 : Faites les contre CMA, analyse comparative du marché.

Il s’agit d’une analyse de marché comparative.

Vous pouvez engager un évaluateur indépendant pour faire une évaluation. Vous pouvez les contacter. Maintenant, les avantages de contacter un évaluateur indépendant, ils vous fournissent un rapport très complet. Lorsque vous obtenez ce rapport d’évaluation, il est extrêmement complet, il a beaucoup de bonnes informations.

Egalement, ils fournissent une opinion tierce. Ils ne sont pas liés à la transaction, ils fournissent une opinion tierce par rapport à la valeur de la maison. L’inconvénient d’une évaluation est le temps. Les évaluations prennent du temps. Lorsque vous recherchez des transactions, surtout – je sais qu’en Californie, les transactions s’envolent du marché. Les gens paient des centaines de milliers d’euros de plus que le prix demandé. A Pittsburgh, le marché est chaud aussi. La plupart des bonnes zones en ce moment se déplacent rapidement.

Si vous voulez obtenir une évaluation sur chaque transaction que vous allez acheter, vous allez probablement passer à côté de beaucoup de bonnes affaires. L’autre inconvénient est le coût. Le coût normal d’une évaluation est d’environ 450 euros. Si vous obtenez une évaluation pour chaque affaire potentielle – disons que vous examinez 10 affaires par mois. Combien cela fait-il ? 4 500 euros par mois en frais d’évaluation.

Un troisième contre est que les évaluations sont encore très subjectives. Même après que vous ayez pris ce temps et que vous ayez manqué un tas de transactions, et que vous ayez payé cet argent, l’évaluation est toujours subjective, c’est l’opinion de l’évaluateur. J’ai eu des évaluations de la même propriété, l’une à 50 000 euros et l’autre à 85 000 euros. Maintenant, quand vous dites 35 000 euros, ce n’est pas un gros problème. Quand vous regardez le pourcentage de différence, c’est énorme. C’est plus de quoi ? 60% de différence. Oui, monsieur ?

Participant 3 : Lorsque vous vous qualifiez pour un prêt, est-ce qu’ils ne doivent pas obtenir l’évaluation, est-ce que c’est l’accord ?

Il n’y a pas d’accord ?

Présentateur : Si vous achetez la propriété avec un financement, oui. Dans notre cas, nous achetons normalement la propriété au comptant, nous rénovons au comptant, et nous nous refinançons ensuite. Nous allons parler de l’autre façon de le faire.

L’autre voie que vous pouvez emprunter, vous dites :  » Bon, quelle est ma prochaine option ? « . Une AMC, qui s’appelle une analyse comparative du marché. Nous allons parler des propriétés comparables, de l’obtention de comparables dans la région

Il s’agit d’une analyse comparative du marché.

Maintenant, la façon numéro un de faire cela, et vraiment la seule façon, c’est que vous devez établir des relations avec les agents immobiliers mondiaux. Dans n’importe quelle zone où vous allez acheter, vous voulez établir des relations avec deux agents immobiliers distincts si possible, parce que les agents immobiliers ont accès au MLX, qui a beaucoup de données qui vous permettront de faire ce dont nous parlons. L’AMC est une estimation de la valeur de la maison par rapport à d’autres. Lorsque vous achetez dans une région, vous voulez établir ces relations

La valeur d’une maison peut être comparée à celle d’autres maisons.

Le plus de comparables vendus que vous pouvez obtenir, le mieux c’est. Quand vous regardez les comparables quand vous regardez les propriétés, vous avez celles qui sont vendues, celles qui sont contingentes et celles qui sont actives. Les comparables vendus signifient qu’il s’est vendu à un moment donné, donc qu’il est déjà vendu.

Le contingent signifie qu’il est sous contrat. Lorsque vous regardez le contingent, il ne vous dit pas à quel prix il est sous contrat. Vous savez pour combien elle est inscrite, mais vous ne savez pas pour combien elle est sous contrat. Quand vous voyez actif, c’est une propriété qui est actuellement disponible. Elle n’est pas sous contrat, elle n’est pas vendue, mais elle est actuellement disponible. Cela vous donne une idée de ce qui se passe sur le marché, ce qui se passe là-bas, mais cela ne vous dit pas ce qui est réellement vendu.

Je pourrais inscrire une propriété dans une zone dont je sais qu’elle ne vaut que 60 000 euros pour 200 000 euros si je le voulais, ce qui fausserait le chiffre, donc vous voulez prendre cela en considération

Les avantages d’un CQC sont les suivants.

Les avantages d’un CMA sont le coût. Le coût est normalement de zéro dollar. Si vous établissez une relation avec un agent immobilier que vous allez utiliser, votre coût pour un CMA est normalement de zéro dollar. Votre temps, vous pouvez normalement obtenir une AMC dans les 24 heures sans problème. Ils peuvent être très efficaces pour déterminer votre valeur de rachat. Si vous analysez les données correctement, une AMC peut être très efficace. J’ai constaté que certains AMC étaient plus efficaces que les évaluations.

Les contre, cela ressemble à une contradiction. Je viens de dire que ça peut être efficace, les contre sont que ça peut être très inefficace. Si vous avez la mauvaise personne qui vous donne les données, si cette personne veut fausser les données, ou si cette personne ne sait pas comment faire un CMA correct et analyser les données, cela pourrait être inefficace

Les contre.

L’autre inconvénient d’une AMC est que vous devez faire une partie de vos propres recherches. Pas beaucoup, mais vous devez consacrer du temps et de l’énergie supplémentaires une fois que vous avez obtenu ce CMA. Je vous recommande de mettre du temps et de l’énergie supplémentaires une fois que vous avez obtenu ce CMA.

Lorsque nous regardons les comparables, ce que nous recherchons, c’est de nous assurer qu’ils sont comparables. Qu’est-ce que je veux dire par là ? Ça a l’air un peu drôle. Vous voulez vous assurer que c’est la même disposition du bâtiment. Si le bâtiment que vous achetez est un ranch, vous devez vous assurer que dans votre CMA, vos comparables sont des ranchs. Vous ne voulez pas comparer un ranch à une maison à deux étages. Ils ne se comparent pas, ce n’est pas des pommes avec des pommes.

Vérifiez qu’il y a le même nombre de chambres à coucher. Comme vous le savez toute personne ici qui a loué ou acheté une maison, le nombre de chambres à coucher fait une grande différence. Vous allez payer plus cher pour un trois chambres en moyenne qu’un deux chambres. Assurez-vous qu’il y a le même nombre de salles de bain. Trois chambres à coucher, deux salles de bain et demi par rapport à trois chambres à coucher une salle de bain, vous allez avoir des ajustements de prix différents là-bas.

Veuillez vous assurer que la taille est similaire. Beaucoup de gens oublient cela. Ils mettent en place tous les trois chambres à coucher. Maintenant, c’est un peu difficile parce que MLX ne met plus vraiment la superficie en métres carré. Ils ont arrêté de le faire il y a plusieurs années. Vous devez en parler à l’agent immobilier, mais par exemple, une maison de trois chambres à coucher qui fait 2 100 métres carré par rapport à une maison de trois chambres à coucher qui fait 1 200 métres carré, c’est une différence spectaculaire en métres carré. Cela va grandement affecter le prix de vente de la maison.

Autre chose, assurez-vous que c’est le même district scolaire. Même si vous êtes dans la même zone et que vous pouvez être dans deux districts scolaires différents, cela va grandement affecter votre valeur si un district scolaire est meilleur que l’autre.

Les ajustements qui doivent être faits sur les comparables. Vous avez vos comparables, ils sont comparables. Ils sont très similaires, aussi similaires que cela peut l’être. Vous avez des comparables vendus, on les appelle des comps. Vous avez des comps vendus, vous avez des comps contingents, des comps actifs, maintenant vous devez tenir compte des différences.

Votre agent immobilier qui gère votre CMA le fera probablement, mais il ne le fait pas toujours. Cela dépend de leur degré d’occupation et de leurs connaissances en la matière. Lorsque vous recevez votre rapport d’AMC et qu’à la fin, il est indiqué : « Nos prix de vente suggérés ce… » Ne prenez pas cela et ne dites pas :  » Ok, c’est ce que ça vaut.  »

Ce sont des choses dont vous devez maintenant vous assurer qu’elles ont été faites ou que vous pouvez prendre en considération vous-même.

Des ajustements doivent être faits sur les comparables pour les différences de taille. Comme je l’ai mentionné, la différence entre 2 100 contre 1 200 métres carré, ça va être important. Le nombre de salles de bain, c’est important. Sur votre CMA, vous verrez trois chambres à coucher, si vous achetez un trois chambres à coucher, une salle de bain, vous verrez trois chambres à coucher, deux salles de bain ou trois chambres à coucher et demi. Il doit y avoir une sorte d’ajustement vers le bas pour votre trois chambres à coucher, une salle de bain.

Que la maison ait un climatiseur ou non, la climatisation centrale on l’appelle. Une maison qui a l’air central, elle a probablement un peu plus de valeur qu’une maison qui ne l’a pas. Que la maison ait un garage ou non, comparez-la à votre propriété. Si la maison a une cour, cela fait une différence. Il n’y a pas d’ajustement à l’emporte-pièce à faire pour chacun de ces éléments. Vous devez parler avec les agents immobiliers de la région pour vous aider à déterminer quels sont ces chiffres, mais avoir une cour est très important pour certaines personnes.

Participant 4 : Dans une maison, quel est l’ajustement disons, entre deux chambres à coucher ou trois chambres à coucher ? Ou une salle de bain, deux baignoires ou trois baignoires ? Y a-t-il un montant que vous avez à..

Présentateur : Vous devez parler aux agents immobiliers que vous avez des relations dans cette zone spécifique. Nous avons constaté, dans une zone, que passer d’un deux à un trois chambres, va probablement représenter une différence d’environ 20 000 à 50 000 euros selon la taille de cette troisième chambre, parce que la composition est principalement des familles. Si cette zone était composée de plus petites familles, comme un mari et une femme et un enfant, alors le saut d’un deux chambres à coucher à un trois chambres à coucher ne serait pas à être aussi grand.

Il est important que toute cette diligence raisonnable aille de pair. Vous devez comprendre l’image dans son ensemble, et puis une fois de plus construire ces relations solides avec des personnes de confiance dans la région qui sont éduqués qui est inestimable aussi.

Un autre ajustement serait l’emplacement, donc par exemple, si la maison qui est comparable est plus proche d’une grande autoroute qui pourrait vous amener plus rapidement, il peut y avoir un ajustement pour cela. Plus proche d’un parc, il y a juste différentes petites choses à prendre en considération. Je ne dis pas que vous devez passer 20 heures à le faire, mais mettez un peu de votre temps et de votre énergie et cela sera payant.

La prochaine étape de votre processus de VRA consiste à considérer les facteurs aberrants. J’aime cette image parce que vous voyez qu’il y a une sorte de centrale électrique là. C’est un facteur aberrant.

Les facteurs aberrants peuvent être la rue. Est-ce que c’est sur une route principale ? C’est un gros facteur aberrant que le simple fait de regarder le MLX, et le simple fait de regarder les photos ne vous diraient pas.

Si la propriété que vous cherchez à acheter est sur une rue principale, ce que je veux dire par là, c’est comme deux voies dans chaque sens où les voitures iraient à 45 à 55 miles par heure, et les autres maisons sont de retour sur une rue tranquille, vous allez devoir déduire votre valeur pour cela. Cela va être moins attrayant. Je sais qu’au moins pour moi, avoir ma femme et mes enfants à l’arrière sur une rue calme par rapport à être juste sur une rue principale en tirant la voiture de l’allée, ces choses sont des facteurs aberrants majeurs que vous voulez prendre en considération.

Les lignes électriques, ce que je veux dire par là, c’est que les poteaux des lignes électriques sont juste dans l’arrière-cour ? Les gens ont peur des radiations et de différentes choses comme ça, donc vous voulez essayer de prendre cela en considération si possible

Les voies ferrées, ce que je veux dire, c’est que les poteaux sont dans l’arrière-cour.

Les voies ferrées, je ne sais pas si vous avez des voies ferrées ici en Californie ? Si la propriété que vous regardez a des voies ferrées dans l’arrière-cour, c’est quelque chose – quand quelqu’un va acheter votre propriété, ou vos locataires vont louer votre propriété et ils entendent ce sifflet de train qui passe, cela peut être un détracteur. Quelque chose que vous voulez prendre en considération.

Aussi, l’activité commerciale, êtes-vous juste à côté d’un grand parc d’affaires où il y a des camions et des voitures qui entrent et sortent toute la journée jusqu’au soir ? Quelque chose à prendre en considération. D’autres facteurs aberrants auxquels quelqu’un peut penser ? Les facteurs aberrants.

Participant 6 : Bien, combien de ponts avez-vous ?

Présentateur : Nous avons le plus grand nombre de ponts au monde. Nous avons 446 ponts.

Participant 6 : Est-ce que ce sont des avantages ou est-ce que c’est un repli ?

Participant : C’est très utile parce que vous n’avez pas beaucoup de trafic. Si vous vivez près d’un pont. C’est juste un trafic normal. Si vous êtes juste sous un pont, cela pourrait être dissuasif parce que vous avez beaucoup de voitures qui passent au-dessus de vous, mais il n’y a pas beaucoup de maisons qui sont juste sous le pont, mais c’est un bon point.

Participant 7 : Le shopping.

Présentateur : Le shopping. Très important. Les achats peuvent être un facteur aberrant. À quel point la maison est-elle proche pour avoir accès au shopping ? Vous pourriez être dans le même quartier et vous pouvez avoir une maison qui est à distance de marche de la rue principale avec des magasins et de la nourriture et des choses de ce genre, et une autre maison qui est plus loin. C’est un bon facteur aberrant. Quelqu’un d’autre ?

Participant 8 : Aéroport.

Présentateur : Votre proximité avec l’aéroport. Très bien.

Participant 9 : Parcs.

Présentateur :Les parcs, surtout avec les familles.

Participant 9 : Centres de loisirs.

Présentateur : Très bien. Les parcs et les centres de loisirs. Autre chose ?

Participant 10 : Hôpitaux.

Présentateur : Les hôpitaux, c’est ça.

Participant 11 : Quand vous parlez de certaines de ces choses, comme le fait d’avoir de la valeur près d’un pont. Comment savez-vous ce qui a de la valeur dans une certaine région ?

Présentateur : Encore une fois, votre relation avec soit une équipe expérimentée, un agent immobilier expérimenté, ou une combinaison des deux, vous aidera à déterminer cela. Ce sont des facteurs aberrants. La plupart du temps, ces facteurs aberrants ne vont pas faire ou défaire une affaire, mais parfois ils peuvent changer votre valeur. Cela dépend de la place que vous avez dans votre évaluation.

Ce sont des choses que j’affirme que nous faisons et que vous ne prenez peut-être pas en considération parce que vous ne faites pas cela tous les jours. Nous faisons cela tous les jours, donc nous finissons par prendre tout cela en considération. Nous sommes l’équipe qui connaît la région, mais c’est différent dans les régions que nous ne connaissons pas aussi bien. Récemment, nous avons commencé à investir beaucoup plus sur le côté est de la ville.

Nous nous sommes accrochés à des agents immobiliers du côté est de la ville qui connaissent cette zone comme le fond de leur poche et nous nous sommes assurés – c’est très important – que les agents immobiliers avec lesquels nous nous sommes accrochés sont eux-mêmes des investisseurs immobiliers. Un agent immobilier qui n’est pas un investisseur immobilier ne sera pas en mesure de donner à un investisseur immobilier les informations dont il a besoin. J’ai oublié de le préciser au début.

Lorsque vous établissez des relations avec les équipes avec lesquelles vous travaillez et les agents immobiliers avec lesquels vous travaillez, assurez-vous qu’ils sont des investisseurs immobiliers. C’est ce que j’aime chez – j’ai oublié le nom du gars qui s’occupe de l’assurance des propriétaires ici. Je ne travaille pas avec lui pour le moment, mais je vais le contacter et peut-être commencer à construire une relation avec lui. Le fait qu’il soit un investisseur immobilier est important. Toute personne de votre équipe avec laquelle vous travaillez en tant qu’investisseur immobilier, vous voulez vous assurer qu’elle est aussi un investisseur immobilier.

Maintenant, vous devez analyser toutes ces données. Que faire une fois que vous avez reçu l’AMC ? L’AMC fournira une opinion quant à la valeur de la propriété, mais vous devez faire votre propre détermination. D’abord, vous rassemblez toutes les données. Maintenant, vous traitez les données.

Regardez les photos des comparables pour voir leur état. C’est quelque chose que beaucoup de gens ne font pas. Lorsque vous obtenez un CMA, normalement, les photos apparaissent dans le coin supérieur gauche et il y a des chiffres 1 sur 20, 1 sur 10. Vous pouvez cliquer sur ces photos pour voir l’état de la propriété. Par exemple, disons que la propriété que je regarde, l’AMC a déterminé et mes connaissances ont déterminé que la valeur de cette propriété devrait se situer entre 65 000 euros et 75 000 euros. Je vois un comparable, un comparable vendu récemment qui s’est vendu pour 45 000 euros.

Ce que je fais, c’est que j’ouvre les photos et je les regarde, et je peux dire en voyant ces photos que cette propriété est complètement démodée. Cette propriété a besoin d’un nouveau revêtement de sol ou a besoin de peinture. Elle a probablement besoin d’un nouveau réservoir d’eau chaude, peut-être d’une nouvelle chaudière. Rien qu’en regardant ces photos, je peux dire que cette propriété a probablement besoin de 15 000 à 25 000 euros de rénovation. Maintenant, je suis capable d’évaluer avec précision ce comparable. Vous ne pouvez pas simplement prendre un comparable par ce qu’il a vendu. Vous devez regarder ces photos et comprendre quelle est la situation de ce comparable.

En plus de cela, pendant que vous regardez vos comparables, si vous pouvez utiliser cette application, il m’a parlé de 00:02:00 en même temps, vous voulez utiliser Google Map. J’aime qu’elle a deux écrans dans son bureau. Je vais commencer à faire ça parce que c’est incroyable. Vous pourriez avoir votre CMA en place et en même temps que Google Map et vous pouvez cartographier où cette propriété est dans l’emplacement de votre propriété, et cela fera une différence. Vous voulez prendre en considération vos ajustements, vous voulez prendre en considération vos aberrations, et ensuite vous voulez faire votre propre détermination. C’est tout ce que nous faisons lorsque nous travaillons au sein de CMA.